Kaufnebenkosten-Rechner 2026

Was sind Kaufnebenkosten?

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis erhebliche Nebenkosten an. Diese Kaufnebenkosten setzen sich aus der Grunderwerbsteuer, den Notar- und Grundbuchkosten sowie einer eventuellen Maklerprovision zusammen. Je nach Bundesland und Maklervereinbarung können die Nebenkosten zwischen 7% und 15% des Kaufpreises betragen. Bei einem Kaufpreis von 350.000 Euro bedeutet das zusätzliche Kosten von 24.500 bis 52.500 Euro, die du bei der Finanzplanung unbedingt berücksichtigen solltest.

Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer ist in der Regel der grösste Posten unter den Kaufnebenkosten. Sie wird von den Bundesländern festgelegt und variiert zwischen 3,5% in Bayern und 6,5% in Bundesländern wie Brandenburg, Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein. Die Steuer wird einmalig beim Kauf fällig und vom Käufer an das Finanzamt gezahlt. Ohne Zahlung der Grunderwerbsteuer erhältst du keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und kannst nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.

Notar- und Grundbuchkosten

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen in der Regel etwa 1,5% des Kaufpreises. Die Grundbuchkosten für die Eintragung des neuen Eigentümers und gegebenenfalls einer Grundschuld liegen bei etwa 0,5% des Kaufpreises. Zusammen machen Notar und Grundbuch also rund 2% des Kaufpreises aus.

Maklerprovision

Seit der Neuregelung im Dezember 2020 wird die Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Übliche Provisionssätze liegen bei 5,95% bis 7,14% (inklusive Mehrwertsteuer), wobei jede Seite die Hälfte trägt. Du kannst die Maklerkosten komplett vermeiden, indem du direkt vom Eigentümer kaufst. Bei Kaufportalen wie Immobilienscout24 oder eBay Kleinanzeigen findest du häufig auch provisionsfrei angebotene Objekte.

Eigenkapital und Nebenkosten

Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis der Immobilie, nicht die Nebenkosten. Deshalb solltest du die Kaufnebenkosten als Mindest-Eigenkapital einplanen. Ideal ist es, zusätzlich 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen, da du dann bessere Zinskonditionen erhältst und die monatliche Rate niedriger ausfällt. Eine Vollfinanzierung inklusive Nebenkosten ist bei einigen Banken möglich, führt aber zu deutlich höheren Zinsen und einem erhöhten finanziellen Risiko.