Baufinanzierung-Rechner 2026

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Renovierung einer Immobilie. In Deutschland ist das Annuitätendarlehen die mit Abstand häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Dabei zahlst du über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Der Zinsanteil sinkt im Laufe der Zeit, während der Tilgungsanteil steigt. Neben dem reinen Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb Kaufnebenkosten an, die du bei der Planung unbedingt berücksichtigen solltest. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Annuitätendarlehen erklärt

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate (Annuität) über die gesamte Zinsbindung konstant. Die Annuität setzt sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil automatisch steigt. Die Formel lautet: Monatliche Rate = Darlehensbetrag mal (Sollzins + anfängliche Tilgung) geteilt durch 12. Eine höhere anfängliche Tilgung führt zu einer höheren monatlichen Rate, aber auch zu einer deutlich kürzeren Laufzeit und geringeren Gesamtzinsen. Experten empfehlen mindestens 2% anfängliche Tilgung, besser 3% oder mehr.

Zinsbindung und Anschlusszins

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Sollzinssatz gilt. Üblich sind 10 bis 15 Jahre, manche Banken bieten auch 20 oder 30 Jahre an. Eine längere Zinsbindung gibt dir Planungssicherheit, ist aber in der Regel mit einem etwas höheren Zinssatz verbunden. Nach Ablauf der Zinsbindung musst du für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung abschliessen. Der dann geltende Zinssatz hängt von der Marktsituation ab und kann höher oder niedriger sein als dein bisheriger Zins. In diesem Rechner kannst du einen geschätzten Anschlusszins eingeben, um die Gesamtlaufzeit und die Gesamtkosten realistischer abzuschätzen. So vermeidest du böse Überraschungen bei der Anschlussfinanzierung.

Sondertilgung

Sondertilgungen sind zusätzliche Zahlungen, die du neben deiner regulären monatlichen Rate leisten kannst. Die meisten Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5% bis 10% der ursprünglichen Darlehenssumme. Jede Sondertilgung reduziert direkt die Restschuld, wodurch du bei der nächsten regulären Rate weniger Zinsen zahlst und mehr tilgst. Über die gesamte Laufzeit können Sondertilgungen die Gesamtzinsen um mehrere Zehntausend Euro senken und die Laufzeit deutlich verkürzen. Es lohnt sich also, bei Vertragsabschluss auf ein Sondertilgungsrecht zu achten und dieses regelmässig zu nutzen, wenn du finanziellen Spielraum hast.