Mietrendite-Rechner

Was ist die Mietrendite?

Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl für Immobilieninvestoren. Sie gibt an, wie viel Prozent des eingesetzten Kapitals jährlich durch Mieteinnahmen zurückfliessen. Dabei unterscheidet man zwischen der Bruttomietrendite, die lediglich die Kaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis setzt, und der Nettomietrendite, die auch Bewirtschaftungskosten und Kaufnebenkosten berücksichtigt. Nur die Nettorendite erlaubt eine realistische Einschätzung der Wirtschaftlichkeit eines Mietobjekts.

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite

Die Bruttomietrendite wird oft in Immobilienanzeigen angegeben und ist einfach zu berechnen: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100. Sie eignet sich zum schnellen Vergleich verschiedener Objekte, ist aber wenig aussagekräftig, weil sie Nebenkosten, Instandhaltung und Mietausfallrisiko ignoriert. Die Nettomietrendite bezieht die gesamte Investition inklusive Kaufnebenkosten ein und zieht nicht umlagefähige Kosten von den Mieteinnahmen ab. Dadurch erhältst du ein wesentlich realistischeres Bild der tatsächlichen Rendite.

Welche Kosten müssen einkalkuliert werden?

Neben dem Kaufpreis fallen erhebliche Kaufnebenkosten an: Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eventuell eine Maklerprovision. Laufend musst du mit Instandhaltungsrücklagen rechnen, die je nach Alter und Zustand der Immobilie zwischen 8 und 20 Euro pro Quadratmeter und Jahr betragen können. Hinzu kommen Verwaltungskosten, ein kalkulatorischer Abschlag für Mietausfall und nicht umlagefähige Nebenkosten wie Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Alle diese Positionen reduzieren die Nettorendite gegenüber der Bruttorendite deutlich.

Standortfaktoren und Rendite

Der Standort der Immobilie beeinflusst die Rendite massgeblich. In Grossstädten wie München, Hamburg oder Frankfurt sind die Kaufpreise hoch, während die Mieten nicht proportional mitsteigen. Das führt zu niedrigeren Bruttorenditen von oft nur 2 bis 3 Prozent. In B- und C-Städten sind höhere Renditen von 5 bis 8 Prozent möglich, allerdings bei höherem Leerstandsrisiko und geringerem Wertsteigerungspotenzial. Eine fundierte Standortanalyse ist daher unverzichtbar, bevor du eine Investitionsentscheidung triffst.