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AfA-Rechner

Berechne die steuerliche Abschreibung (AfA) deiner vermieteten Immobilie. Mit AfA-Satz, Steuerersparnis und Restwert-Verlauf.

€
%
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AfA jährlich

4.800,00 €

AfA-Satz

2 %

AfA-Dauer

50 Jahre

Steuerersparnis/Jahr

2.016,00 €

Gebäudeanteil
240.000,00 €
AfA-Satz
2 %
AfA-Dauer
50 Jahre
Steuerersparnis gesamt
100.800,00 €

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Was ist die AfA bei Immobilien?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermoeglicht es Eigentuemern vermieteter Immobilien, die Anschaffungskosten des Gebäudes ueber die steuerliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Der jährliche AfA-Betrag mindert das zu versteuernde Einkommen und fuehrt damit zu einer spuerbaren Steuerersparnis. Der Grundstücksanteil ist von der Abschreibung ausgenommen, da Grund und Boden als nicht abnutzbar gelten. Die AfA ist einer der wichtigsten steuerlichen Vorteile bei der Vermietung von Immobilien.

AfA-Sätze und Nutzungsdauer

Der AfA-Satz haengt vom Baujahr des Gebäudes ab. Für Neubauten ab 2023 gilt ein erhoehter Satz von 3 Prozent, was einer Nutzungsdauer von rund 33 Jahren entspricht. Aeltere Gebäude ab Baujahr 1925 werden mit 2 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben. Für Gebäude vor 1925 beträgt der Satz 2,5 Prozent bei einer Nutzungsdauer von 40 Jahren. In besonderen Faellen kann durch ein Gutachten eine kuerzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden, was zu höheren jährlichen Abschreibungen fuehrt.

Grundstücksanteil richtig bestimmen

Der Grundstücksanteil ist der Teil des Kaufpreises, der auf das Grundstück entfaellt. Nur der Gebäudeanteil kann steuerlich abgeschrieben werden. Die Aufteilung erfolgt in der Regel anhand der Bodenrichtwerte der zuständigen Gutachterausschuesse. In gefragten Innenstadtlagen kann der Grundstücksanteil 40 Prozent und mehr betragen, waehrend er in laendlichen Regionen oft unter 15 Prozent liegt. Eine realistische Aufteilung ist wichtig, da das Finanzamt unrealistische Annahmen nicht akzeptiert.

Steuerersparnis berechnen

Die tatsaechliche Steuerersparnis haengt von deinem persoenlichen Grenzsteuersatz ab. Dieser gibt an, wie viel Prozent Steuern du auf den letzten verdienten Euro zahlst. Die jährliche AfA reduziert dein zu versteuerndes Einkommen, sodass du den AfA-Betrag multipliziert mit deinem Grenzsteuersatz als Steuererstattung erhältst. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent und einer jährlichen AfA von 6.000 Euro sparst du also 2.520 Euro Steuern pro Jahr. Über die gesamte Abschreibungsdauer summiert sich die Ersparnis auf einen erheblichen Betrag.

Häufig gestellte Fragen

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Bei vermieteten Immobilien können die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich abgeschrieben werden. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibungsfähig, da Grund und Boden keinem Werteverzehr unterliegen. Die AfA mindert das zu versteuernde Einkommen und fuehrt so zu einer jährlichen Steuerersparnis.
Für Gebäude, die nach dem 31.12.2022 fertiggestellt wurden, gilt ein AfA-Satz von 3 Prozent (Nutzungsdauer 33 Jahre). Für aeltere Gebäude ab Baujahr 1925 beträgt der AfA-Satz 2 Prozent (50 Jahre Nutzungsdauer). Bei Gebäuden vor 1925 gilt ein Satz von 2,5 Prozent (40 Jahre). In Ausnahmefaellen kann eine kuerzere Nutzungsdauer durch Gutachten nachgewiesen werden.
Der Grundstücksanteil ist der Anteil des Kaufpreises, der auf das Grundstück entfaellt. Da Grundstücke keinem Werteverzehr unterliegen, ist dieser Anteil nicht abschreibungsfähig. Der Grundstücksanteil wird häufig mit 15 bis 30 Prozent angesetzt, kann aber je nach Lage und Bebauung erheblich variieren. In Innenstadtlagen kann er deutlich höher sein.
Nein, die regulaere AfA gilt nur für vermietete Immobilien. Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist keine steuerliche Abschreibung moeglich. Ausnahmen bestehen bei denkmalgeschuetzten Gebäuden, bei denen Sanierungskosten auch bei Eigennutzung teilweise steuerlich absetzbar sind.
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren wird der Veraeusserungsgewinn versteuert. Dabei wird der urspruengliche Kaufpreis um die bereits vorgenommenen AfA-Betraege gemindert, was den steuerpflichtigen Gewinn erhoeht. Nach Ablauf der Spekulationsfrist ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.

Alle Berechnungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information. Keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Keine Gewähr für Richtigkeit. Nutzung auf eigene Verantwortung. Vollstaendiger Haftungsausschluss