Objektrendite-Rechner

Was ist die Objektrendite?

Die Objektrendite ist die zentrale Kennzahl für Immobilieninvestoren und gibt an, wie sich das investierte Kapital verzinst. Sie geht weit über die einfache Mietrendite hinaus, indem sie nicht nur Mieteinnahmen und Kaufpreis betrachtet, sondern auch Kaufnebenkosten, laufende Bewirtschaftungskosten, Leerstandrisiko und Finanzierungskosten einbezieht. Erst durch diese ganzheitliche Betrachtung lässt sich beurteilen, ob sich eine Immobilieninvestition tatsächlich lohnt.

Vier Renditekennzahlen im Überblick

Die Bruttorendite ist der einfachste Indikator und setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Kosten. Die Cashflow-Rendite zieht auch die Finanzierungskosten ab und zeigt, was tatsächlich übrig bleibt. Die Eigenkapitalrendite misst die Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals und profitiert vom Leverage-Effekt der Fremdfinanzierung.

Hebelwirkung der Finanzierung

Der Leverage-Effekt ist ein zentrales Konzept bei Immobilieninvestments. Solange die Objektrendite über dem Darlehenszins liegt, erhöht jeder Euro Fremdkapital die Eigenkapitalrendite. Bei einer Nettorendite von 4 Prozent und einem Darlehenszins von 3 Prozent wirkt der Hebel positiv. Steigt der Zins jedoch über die Objektrendite, kehrt sich der Effekt um und die Eigenkapitalrendite sinkt. Eine konservative Finanzierung mit ausreichend Eigenkapital schützt vor diesem Risiko.

Immobilie vs. alternative Anlagen

Ein fairer Vergleich zwischen Immobilie, Tagesgeld und ETF basiert auf dem eingesetzten Eigenkapital. Während Tagesgeld praktisch risikofrei ist, bieten ETFs historisch höhere Renditen bei voller Liquidität. Immobilien punkten durch den Leverage-Effekt und mögliche Wertsteigerung, sind aber illiquide und erfordern aktives Management. Zudem besteht ein Klumpenrisiko, da das gesamte Kapital in einem einzigen Asset gebunden ist. Eine ausgewogene Portfoliostrategie kombiniert idealerweise verschiedene Anlageklassen.