AfA-Rechner

Was ist die AfA bei Immobilien?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ermöglicht es Eigentümern vermieteter Immobilien, die Anschaffungskosten des Gebäudes über die steuerliche Nutzungsdauer abzuschreiben. Der jährliche AfA-Betrag mindert das zu versteuernde Einkommen und führt damit zu einer spürbaren Steuerersparnis. Der Grundstücksanteil ist von der Abschreibung ausgenommen, da Grund und Boden als nicht abnutzbar gelten. Die AfA ist einer der wichtigsten steuerlichen Vorteile bei der Vermietung von Immobilien.

AfA-Sätze und Nutzungsdauer

Der AfA-Satz hängt vom Baujahr des Gebäudes ab. Für Neubauten ab 2023 gilt ein erhöhter Satz von 3 Prozent, was einer Nutzungsdauer von rund 33 Jahren entspricht. Ältere Gebäude ab Baujahr 1925 werden mit 2 Prozent über 50 Jahre abgeschrieben. Für Gebäude vor 1925 beträgt der Satz 2,5 Prozent bei einer Nutzungsdauer von 40 Jahren. In besonderen Fällen kann durch ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachgewiesen werden, was zu höheren jährlichen Abschreibungen führt.

Grundstücksanteil richtig bestimmen

Der Grundstücksanteil ist der Teil des Kaufpreises, der auf das Grundstück entfällt. Nur der Gebäudeanteil kann steuerlich abgeschrieben werden. Die Aufteilung erfolgt in der Regel anhand der Bodenrichtwerte der zuständigen Gutachterausschüsse. In gefragten Innenstadtlagen kann der Grundstücksanteil 40 Prozent und mehr betragen, während er in ländlichen Regionen oft unter 15 Prozent liegt. Eine realistische Aufteilung ist wichtig, da das Finanzamt unrealistische Annahmen nicht akzeptiert.

Steuerersparnis berechnen

Die tatsächliche Steuerersparnis hängt von deinem persönlichen Grenzsteuersatz ab. Dieser gibt an, wie viel Prozent Steuern du auf den letzten verdienten Euro zahlst. Die jährliche AfA reduziert dein zu versteuerndes Einkommen, sodass du den AfA-Betrag multipliziert mit deinem Grenzsteuersatz als Steuererstattung erhältst. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent und einer jährlichen AfA von 6.000 Euro sparst du also 2.520 Euro Steuern pro Jahr. Über die gesamte Abschreibungsdauer summiert sich die Ersparnis auf einen erheblichen Betrag.