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Baufinanzierung-Rechner 2026

Berechne deine monatliche Rate, Kaufnebenkosten und den vollstaendigen Tilgungsplan für deine Immobilienfinanzierung.

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Monatliche Rate

1.476,96 €

Darlehensbetrag

322.245,00 €

Restschuld nach Zinsbindung

245.210,45 €

Grunderwerbsteuer
22.750,00 €
Notar + Grundbuch
7.000,00 €
Makler
12.495,00 €
Nebenkosten gesamt
42.245,00 €
Kaufpreis
350.000,00 €
Nebenkosten
42.245,00 €
Zinsen gesamt
273.033,25 €
Gesamtfinanzierung
637.523,25 €
Zinsanteil
939,88 €
Tilgungsanteil
537,08 €

Verwandte Rechner

Was ist eine Baufinanzierung?

Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundenes Darlehen zum Kauf, Bau oder zur Renovierung einer Immobilie. In Deutschland ist das Annuitaetendarlehen die mit Abstand häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Dabei zahlst du über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende monatliche Rate, die sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt. Der Zinsanteil sinkt im Laufe der Zeit, waehrend der Tilgungsanteil steigt. Neben dem reinen Kaufpreis fallen beim Immobilienerwerb Kaufnebenkosten an, die du bei der Planung unbedingt beruecksichtigen solltest. Dazu gehoeren die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Annuitaetendarlehen erklaert

Beim Annuitaetendarlehen bleibt die monatliche Rate (Annuitaet) über die gesamte Zinsbindung konstant. Die Annuitaet setzt sich aus dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil zusammen. Zu Beginn ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil niedrig. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, wodurch der Zinsanteil abnimmt und der Tilgungsanteil automatisch steigt. Die Formel lautet: Monatliche Rate = Darlehensbetrag mal (Sollzins + anfaengliche Tilgung) geteilt durch 12. Eine höhere anfaengliche Tilgung fuehrt zu einer höheren monatlichen Rate, aber auch zu einer deutlich kuerzeren Laufzeit und geringeren Gesamtzinsen. Experten empfehlen mindestens 2% anfaengliche Tilgung, besser 3% oder mehr.

Zinsbindung und Anschlusszins

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Sollzinssatz gilt. Ueblich sind 10 bis 15 Jahre, manche Banken bieten auch 20 oder 30 Jahre an. Eine laengere Zinsbindung gibt dir Planungssicherheit, ist aber in der Regel mit einem etwas höheren Zinssatz verbunden. Nach Ablauf der Zinsbindung musst du für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung abschliessen. Der dann geltende Zinssatz haengt von der Marktsituation ab und kann höher oder niedriger sein als dein bisheriger Zins. In diesem Rechner kannst du einen geschaetzten Anschlusszins eingeben, um die Gesamtlaufzeit und die Gesamtkosten realistischer abzuschaetzen. So vermeidest du boese Ueberraschungen bei der Anschlussfinanzierung.

Sondertilgung

Sondertilgungen sind zusaetzliche Zahlungen, die du neben deiner regulaeren monatlichen Rate leisten kannst. Die meisten Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5% bis 10% der urspruenglichen Darlehenssumme. Jede Sondertilgung reduziert direkt die Restschuld, wodurch du bei der nächsten regulaeren Rate weniger Zinsen zahlst und mehr tilgst. Über die gesamte Laufzeit können Sondertilgungen die Gesamtzinsen um mehrere Zehntausend Euro senken und die Laufzeit deutlich verkuerzen. Es lohnt sich also, bei Vertragsabschluss auf ein Sondertilgungsrecht zu achten und dieses regelmaessig zu nutzen, wenn du finanziellen Spielraum hast.

Häufig gestellte Fragen

Die Kosten einer Baufinanzierung setzen sich aus den Zinsen, den Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) und der Tilgung zusammen. Je nach Zinssatz und Laufzeit zahlst du oft mehr als den urspruenglichen Kaufpreis an die Bank zurück. Mit unserem Rechner siehst du die Gesamtkosten auf einen Blick.
Als Faustregel solltest du mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10-15% des Kaufpreises) als Eigenkapital mitbringen. Ideal sind 20-30% des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser ist in der Regel der Zinssatz und desto niedriger die monatliche Rate.
Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den dein Sollzinssatz festgeschrieben wird. Ueblich sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Waehrend dieser Zeit bleibt deine monatliche Rate gleich, egal wie sich die Marktzinsen entwickeln.
Nach Ablauf der Zinsbindung musst du eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld abschliessen. Der neue Zinssatz richtet sich nach dem dann aktuellen Marktniveau. Deshalb ist es wichtig, die Restschuld nach Zinsbindung im Blick zu behalten und gegebenenfalls mit Sondertilgungen zu reduzieren.
Sondertilgungen lohnen sich fast immer, da du damit die Restschuld schneller reduzierst und insgesamt weniger Zinsen zahlst. Viele Banken erlauben jährliche Sondertilgungen von 5-10% der Darlehenssumme. Schon kleine Betraege können die Laufzeit deutlich verkuerzen.
Die monatliche Rate eines Annuitaetendarlehens ergibt sich aus dem Darlehensbetrag multipliziert mit der Summe aus Sollzinssatz und anfaenglicher Tilgung, geteilt durch 12. Bei 300.000 Euro Darlehen, 3,5% Zins und 2% Tilgung ergibt das zum Beispiel 1.375 Euro pro Monat.

Alle Berechnungen dienen ausschließlich der allgemeinen Information. Keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Keine Gewähr für Richtigkeit. Nutzung auf eigene Verantwortung. Vollstaendiger Haftungsausschluss